Una delle domande più frequenti che ricevo dai condomini riguarda la ripartizione delle spese: chi paga cosa? Come si calcolano le quote? E in caso di vendita dell’appartamento, chi è responsabile dei debiti condominiali?Cerchiamo di fare chiarezza.

Spese ordinarie e spese straordinarie: la differenza

Le spese ordinarie sono quelle necessarie per la conservazione e il normale funzionamento delle parti comuni: pulizia delle scale, manutenzione dell’ascensore, fornitura di energia elettrica per le parti comuni, compenso dell’amministratore, assicurazione dell’edificio, piccole riparazioni.

Le spese straordinarie riguardano invece interventi di rilevante entità che esulano dalla normale manutenzione: rifacimento del tetto, sostituzione dell’ascensore, impermeabilizzazione del lastrico solare, installazione di nuovi impianti. Queste spese richiedono una delibera assembleare specifica e spesso vengono finanziate attraverso la raccolta di quote straordinarie.

Come si dividono le spese tra i condomini?

La regola generale è stabilita dall’art. 1123 del Codice Civile: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della loro proprietà, espresso in millesimi.

Esistono però importanti eccezioni:

Scale e ascensore Le spese di manutenzione delle scale sono ripartite in base all’uso che ciascun condomino ne fa (non solo in base ai millesimi). I condomini del piano terra, ad esempio, contribuiscono alle scale in misura ridotta. Per l’ascensore, chi abita ai piani più alti paga di più.

Lastrico solare Se il lastrico solare è di uso esclusivo di un condomino, le spese di manutenzione si ripartiscono per un terzo a carico del proprietario e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini che ne traggono utilità.

Impianti a uso non comune Se alcune parti dell’edificio servono solo alcuni condomini (es. un impianto di riscaldamento che non raggiunge tutti gli appartamenti), le spese relative sono a carico solo dei condomini che ne usufruiscono.

Cosa succede quando si vende l’appartamento?

In caso di compravendita, è importante sapere che:

  • Le spese già deliberate prima della vendita sono a carico del venditore se scadute, del compratore se deliberate ma non ancora esigibili
  • Tuttavia, la legge (art. 63 disp. att. c.c.) prevede che il compratore sia solidalmente responsabile con il venditore per le spese dell’anno in corso e dell’anno precedente

Prima di acquistare un appartamento, chiedi sempre all’amministratore un certificato di regolarità dei pagamenti relativo all’unità immobiliare che intendi acquistare.

Cosa fare se un condomino non paga?

La morosità condominiale è un problema serio che può compromettere la gestione dell’intero edificio. L’amministratore ha il dovere di agire tempestivamente: può richiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, senza necessità di delibera assembleare, entro sei mesi dalla chiusura del rendiconto in cui il debito risulta.

In caso di condomini morosi, gli altri condomini non sono tenuti ad anticipare le somme dovute dai morosi al di là della loro quota.

Un sistema trasparente per tutti

Una corretta ripartizione delle spese, basata su tabelle millesimali aggiornate e su criteri chiari e condivisi, è il presupposto di una gestione condominiale serena. Se hai dubbi sulla tua quota o sulla ripartizione di una spesa specifica, sono sempre disponibile a spiegare nel dettaglio i criteri applicati.

Vuoi capire meglio le spese del tuo condominio? Contattami per una consulenza.